下駄。

破産という言葉にポジティブな印象は全くないですが、この仕事をしていると耳にすることはけっこう多いものです。

しかも社会的な信用が比較的高い仕事に従事している方がそういった憂き目にあっていることが多いことがそれに付け加えるべき特徴でしょうか。

社会的信用度の高い仕事をしているがために「高属性」として扱われ、多少なりとも(いや、相当に)他のひとたちよりも「下駄を履かされて」金融機関に迎えられるので、かえって注意が必要です。

そういった皆さんが「大事に扱われる」＝「自分は特別」と思っているわけではありませんし、きちんと「差し引き」をした上で自身の高属性を利用しているもたくさんいます。

しかしその一方でとても安易に「高属性の罠」にはまってしまうひとが皆さんが思っている以上に多いことも確かです。

「借りられる＝すごい」のではなく、

「借りられる＝(だからこそ)注意が必要」なのだとこれまでに何回思ったことか分かりません。

今日も弁護士経由で医療従事者の方の「準」破産案件が来ました。

支払いはすでに滞り、順当な不動産価格の倍以上の残債務がありました。

すでに銀行債権はサービサー(債権回収会社)に渡り、弁護士も自己破産を勧めているらしいのですが、当人は破産だけは絶対にしないと言っているそうです。

第三者的には破産した方がいいのではと思うのですが、ネガティブな印象があまりに強いのか、本人のプライドがそれを許さないのかは分かりませんが、仮に債権者の同意を得て不動産を売却できたとしても多額の債務は残り続けてしまいます。

それを何年も何十年もかけて払い続けるのは至難の業ですし、心身はもちろんのこと本業にも影響しかねません。

あるいは、自分が失敗したことを単に認めたくないだけなのかもしれませんが、「結果」が出てしまった以上、「認めない」ことの方がどうしても無理があります。

これまでのブログにもさんざん書いてきましたが、「簡単に借りられるときこそ本当に注意」してほしいものです。

額は違えど、原理としてはリボ払いの沼にはまってしまった若いひとと何ら変わりがありません。

個人的には金融のリテラシーを高める学校教育があってしかるべきだと思うのですが、なかなかそうはなりませんし、それがないままに社会に出て、あっさりと足枷をはめられてしまった若い人たちを「自己責任」で片付けるのはやはり無理があると思っています。

昔なら「子供相手に商売なんて」といった発想はまだあったのでしょうが、いつの頃からか「子供までが格好の商売相手(消費者)」になってしまいました。

軽微な罠ではっとした若いひとは「勉強代」として片付けられるのでまだいいのですが、それがないままに大きな罠にはまってしまった大人の場合は勉強代では片付けられない辛さがあります。

もちろん「そこだけを狙った」不動産業者もたくさんありますし、少し前までは本当にたくさんありました。

本業が忙しいぶん不動産業者にお任せなひとが多いうえに、融資でコケる確率が低いので効率を求めればどうしてもそうなってしまうのです。

そんな大きな事故に合わずとも、下駄を履いて目線を高くしたところでいいことなんて何もないような気がします。

とは言え「分相応」というのは、口で言うほど簡単なものではないですし、勝負は「下駄を履くまで分からない」という慣用句もあるくらいですので、下駄(あるいは下駄が意味するもの)はつくづくは厄介だなぁと思います。

物語。

高利回りの物件はリーシングさえ上手くいけば短期で投資資金を回収出来るので大変魅力的ですが、「訳あって」利回りが高いのですから、その「訳」とどう折り合いをつけるかがとても重要になってきます。

すでにそういった物件を何棟も所有されている方はそのへんの事情をよく理解なさっているかと思いますが、

融資が厳しい→小振りな物件に現金を突っ込む→投下資本の早期回収を目指す

と安易に考えてしまうと、不労所得を簡単に得られるどころか精神的にまいってしまう事態になりかねません。

基本的に家賃と住まわれる方の属性は相関関係にあると思いますし、ましてや立地や間取りが厳しくて、案内さえなかなか入らない部屋に申し込みが入ろうものならつい浮き足だってしまうのは仕方のないことなのかもしれません。

保証会社の審査さえ通れば、きっと大丈夫。

だいたいそのあたりから確証バイアスにエンジンがかかり始めます。

管理会社のひとも普通のひとって言ってたし。

普通のひとが通常ですし、そもそも普通が何を指しておるのかがよく分かりません。

嫁の誕生日に申込みが入ったのだからこれも何かの縁なのかもしれない。

本当に良縁であればいいのですが、その反対ですとせっかくの誕生日に余計な意味がついてしまいます。

考えだしたらキリがないのですが、身銭を切って物件を買ったのですから気持ちとしてはとてもよく分かります。

身銭を出している以上、会社のお金で物件を売ったり買ったりしているひとたちよりも切実です。

その一方で、自身の工夫と努力次第で結果をダイレクトに受け取れるという楽しみもあります。

なので、そこらへんを「楽しめない」方ですと、なかなか厳しいような気がします。

管理会社がいけないに始まり、こんな物件を紹介した仲介会社をうらむことになって、買うことを止めなかった嫁さんを責めることにもなりかねません。

そうなってしまうと不労所得どころか、労働時間外の重労働になってしまいます。

以前、売りに出していた物件で、立て続けに薬物使用者が検挙されたと思ったら、今度は独り身の方の交通事故死が発生したことがありました。

もちろんきちんと事後の対応はしましたが、さすがに何がいっぺんに起きすぎだろと思いました。

それでも確率として「これだけ偏って」いるのだから、きっとアク抜けしたに違いないとどこかで楽観もしていました。

その通りだったのかは分かりませんが、ほどなくしてその物件は当初の希望値のまま私の手から離れていきました。

それから２年が経ち、その物件がつい先日「新しい売り物」として私のもとにやってきました。

もちろん売った値段も知っていますし、それ以上の金額でしたので、「情報としてただ眺めた」にすぎないのですが、あまりに色んなことのあった物件でしたので、当時のことをとても懐かしく感じてしまいました。

これも何かの縁なのかとつい思ってしまったものの、ブログの「再会」でも書いたようにこれはとてもよくあることなので、それ以上考えることは止めにしました。

もしかすると、私に限らずひとは事実以上に「物語」を求めているのかもしれませんし、あるいはただ単に同じ物件が出たり入ったりしているせいでそう感じてしまうのかもしれません。

「物語」を通じて事実の理解が深まるのはいいと思うのですが、事実の物語化だけは避けていきたいと改めて思った次第でした。

シャインマスカット。

シャインマスカット狩りに行ってきました。

都心から特急に揺られて一時間半。太陽の下ではまだ夏らしさがあったものの、日陰に入るとすっかり秋らしくなっていました。

30分食べ放題で2500円。

農園の受付で会計を済ませ、そこからマイクロバスに揺られて葡萄畑に到着。

腰を屈めて葡萄棚に入ると、スーパーやデパートで神々しく陳列されているシャインマスカットたちがずらりとぶら下がっておりました。

先発組のひとたちはすでに「もとを取りに」いっているといった様子で、青々とした粒を味わうというよりは淡々と口に運んでいました。

狩り放題・食べ放題というのは「時間」にばかり頭が行きがちで、今回も30分かぁと思っていたのですが、これまでの経験から「そんなに食べられるものでない」ということも知ってはいたので、「急ぐ必要はない」と自らをなだめはしたものの、どこぞの子供たちの戦闘モードを横目に見てしまうとつい気持ちははやってしまいました。

農家の方いわく「葡萄は常温が一番甘い」とのことでしたが、確かに狩りたてのシャインマスカットはみずみずしくてとても甘かったです。

それでも子供の飽きっぽさと私の腹具合は似たり寄ったりだったらしく、私が一房半を食べてギブアップ寸前頃には、子供たちは食べ終えた葡萄の房でもって戦闘ごっこをしておりました。

シャインマスカットは品種改良に成功し、一番利益率も高いとどこがで聞いたことがあるのですが、これだけ世に受け入れられると確かに値崩れもしにくいのでしょう。

味もさることながら「皮ごと食べられる」といつのが人気のひとつなのでしょうが、それは葡萄に限ったことではなく、近年においては「剥いたり」「(種を)取ったり」という行為そのものが敬遠されているようです。

いろんなものを「敬遠されて」農家のひとも大変ですが、それが新しい品種を生み出しているのではあれば、それもまた進化の原動力なのかもしれません。

個人的には巨峰の「種有り」が一番美味しいと思っているのですが、その煽りを食ってというか市場原理に押されて、巨峰の種有りは年々陳列棚のすみに押し出されているような気がします。

マイクロバスで受付まで戻り、満足げな子供たちといくぶん疲れ始めた親御さんに別れを告げて、散策がてら歩いて見える町並みはご多分にもれず空き家が散在していました。

それでも明らかに近年に建てられと思われる小洒落た家なんかもあって、そんな家を見つける度にどこかほっとしたりもして、気がつけばそんな家々を目で探しておりました。

流行りのすぐ後ろが一番の流行遅れだと思っているのですが、「周回遅れのトップランナー」でも構わないので、都心一極集中からの脱却に加速がついてほしいものです。

叫ばれて久しい課題のひとつなのでしょうが、インフラや働き方も含めた社会情勢なんかをみてもその機は十分に熟しつつあるように思えます。

種を出すのは「面倒」かもしれませんが、種があるぶんだけ甘味も濃いので、巨峰の種有りもどうぞよろしくお願いいまします。

新陳代謝。

大変気に入っていた温泉施設が競売にかけられていました。

メンテナンスを理由に長らく休業していたので何かあったんだろうなとは思っていたのですが、まさか競売物件としてお目にかかるとは思ってはいませんでした。

仕事柄、競売前の任意売却(債権者の同意を得て抵当権を抹消し、競売を回避すること)やすでに競売開始決定されたものなどに触れる機会は多いのですが、再開を心待ちにしていた温泉施設の競売情報はとりわけショックでした。

頭に過ったのは、同意が得られて競売が取り下げられないかということと、競落した会社(もしくは個人)が事業を引き継いでくれないだろうか、ということでした。

前者であれば、現経営者のもと再建の道を歩むのでまだいいのですが、後者ですと事業継続されるかも分かりませんし、何だか箱はそのままで中身が変わっていまった、ということも起きかねません。

その温泉施設は里山に囲まれた本当に何もないところで、近くに目ぼしい観光施設すらなく、何かのついでに立ち寄るという場所でもありません。

なので、「わざわざ」そこに行くというかたちになるのわけですが、私にはわざわざそこに行くだけの価値は多いにありました。それでも競売になるくらいですから、経営は相当厳しかったのかもしれません。

メンテナンス休業はコロナ禍前からでしたので、直接の原因ではないにせよ強烈な駄目を押したことに間違いないのでしょう。

コロナ禍においてそういった憂き目にあったお店や観光施設はたくさんあるかとは思いますが、都心に限って言えば普段なかなか空かない一等地の路面店などは(すぐに開業はしないまでも)早々に物件をおさえられてしまいました。

そうやって新陳代謝は繰り返されるのかもしれませんが、一方で老廃物として廃除されいくもの少なからずあるわけで、「自然淘汰」といってしまえばそれまでですが、なんとも言えないやるせなさが心に漂うのも確かです。

よく、長らく続いた店舗の閉店に駆けつけたひとたちに対し、「そんなに惜しむくらいなら普段からもっと」的なことを言うひとがいますが、頭のど真ん中ではないにせよ、片隅にその存在があったことに間違いないのでご容赦いただきいものです。

現に私も競売物件としてその温泉施設のことを思い出したくらいなので、例にはもれないのですが、幸い競売は取り下げられ、営業が再開されたと聞きつけたので早速「応援」に行ってこようと思っています。

でもよくよく考えてみれば自ら進んで「癒されに行く」わけで、応援というのは何だか大げさですし、おこがましいような気もします。

せっかくなのでサウナにも入って岩盤浴もして、身体の新陳代謝も促進してこようと思っています。

土砂崩れ。

先日、雨について書きました。

とかくいろんな事が起こりうる不動産取引において「雨」が絡むと非常にやっかいです。

この仕事を始める前までは、不謹慎ながらも台風が運んでくる「非日常性」にどきどきしたりもしました。

子供の頃はわざわざ雨合羽を着て、普段はすました様にしか流れない近所の川原の激情ぶり見に行ったりもしましたが、いま思うととても危険なのことをしていたのだと思います。

以前のブログ『捨て鉢。』のときにも触れましたが、ダニエル・カーネマンの『ファスト＆スロー』にも書いてある通り、人生における「運」の要素はやはりとても大きいのかもしれません。

たまたま何も起きなかったから良かったものの、もしものことが起こったとしても何ら不思議ではありませんし、とんだ迷惑をひと様にかけていたかもしれません。

それが今となっては、台風がやってくる度に「それろそれろ」と念じてるのですから、我ながらげんきんなものです。

もちろんすでに所有している物件の直接の被害もですが、「売り」にせよ「買い」にせよ、なまじ『契約後、決済前』だったりするとその不安は一段と強まります。

東日本に多大な被害を与えた『台風12号』のときがまさにそれでした。

売りの契約を終え、決済が翌週にせまってときに台風12号がやってきました。

対象物件の道路を挟んだ向こうが「土砂災害警戒地域」だったのですが、初めて現地に行ったときから気にはなっていたので尚のことでした。

大きな被害を生む小さな要素は至るところに潜んでいるものです。

もちろん、重要事項説明でその旨を伝えてはあるのですが、危険性があるのと実際に危険が生じるのでは訳が違います。

(そもそも重要事項説明は、～の可能性がありますのオンパレードですから)

全国的な被害が出ている状況で、ニュースを見ていても私が求めているピンポイントの情報が得られる可能性は低く、Twitterで「エリア」「土砂崩れ」で繰り返し情報の広い出しをしていました。

いろいろと問題があるTwitterですが、このへんの速報性は本当にすごいと思います。

とはいえ、おそらく「ヒット」はしないと高を括っていたのですが、だからこそと言うべきなのかものの見事にヒットしてしまいました。

「土砂崩れのため通行止め～」

いくぶん軽いコメントとともに、見覚えのある景色がアップされていました。

土砂は力なく道路に崩れ落ち、規制線の引かれた先で警察の方が交通整理をしていました。

土砂が対象物件にまで届いているのはアングルの都合で分からず、翌朝になって(遠方の)管理会社に伝えたところ、その情報については認識しておらず、急いで見てきますとのことでした。

幸い、対象物件の手前で土砂は止まっていたため直接の被害は免れました。

またもや「運」に救われたような気がしました。

以前よりも、土砂災害警戒区域やハザードマップなどが真剣味をもってとらえられるようになりましたが、それはとても必要なことですし、気候そのものがそれを必要とする「状況」になってしまったことにはどうやら間違いがないようです。

いつもいつも「運」に救われていたのでは、運も見方をしてくれなくなってしまうかと思いますので、これまで以上に注意をしていきたいものです。

リンク

雨。

雨降りが続いてます。

雨が運んでくる静かな喧騒に趣きを感じないわけではないのですが、傘が苦手な私にとってはひどく面倒でもあります。

静かな喧騒くらいならまだしも、昨今の振り方はそれどころではなく、すっかり東南アジア化してしまいました。

一気に降った雨は、河川の処理能力を超え、人家に押し寄せてきています。食料を失った熊が町に下りてくる構図となんとなく似ていると感じるのは私だけかもしれませんが、これまではそれなりに維持されてきた区分線みたいなものが壊れてきているのはどうやら確かなようです。

その区分線とはそれぞれの秩序を維持するものだったり、棲み分けだったりもすると思うのですが、ハザードマップで水害リスクを説明することが不動産取引においても義務化されたのも当然といえば当然かと思います。

私の場合、耐震についても旧耐震・新耐震だけではなく、そもそも「どういった土地」に建っている建物なのかはとても気にします。

いくら長大な杭が打たれていたとしても、その土地が軟弱なのであれば、私はそもそも地盤の固いエリアを選びます。

そうなると自ずとあまり地盤改良されてこなかった丘陵地になるわけですが、過度な丘陵地になると、今度は「坂」の問題が生じてくるので、その中間くらいを好んでいます。

駅の位置などによってはあまり「坂」を感じさせないところもあるので、そういったところは貸すにしても住むにしても非常にありがたいと思っています。

ですので、谷底に駅がある渋谷みたいなところは、事務所を構えるにせよ住むにせよあまりいい所だとは思っていません。

そういったものは元々持っている人間の感性なのかもしれませんが、都心のど真ん中にあるような豪邸街もちゃんと小高い丘の上に広がっています。(ま、電車に乗ることもないでしょうし)

だいたいそういったところはかつての武家屋敷跡だったりするので、小高い丘の上に住みたがる傾向は何も現代に始まったことでないのかもしれません。

それでも高度経済成長期にはそんなことも言ってられず「確保」が最優先事項となって、今となっては「こんなところにどうやって造ったんだ」と思わず唸ってしまうような建築物も沢山あります。

時が流れて「確保」の優先順位が下がれば下がるほどに、やはり人は基本に戻っていき今度は「これをどうやって壊すんだろう」と違う意味で唸ってしまいます。

所有者責任において、きちんと解体までいけばいいのですが、経済的な理由から放置されたものは至るところにあり、それらが自然災害に見舞われたときに、天災と人災の区分線をより曖昧まものにしています。

勢いがあるときに節度を持って開発をすればよかったのでしょうが、そもそも節度を超える状態が「勢い」なのであれば、致し方なかったような気がしないでもありません。

ようやっと相続登記の義務化(2024年～)など、法整備も進みはじめてはいますが、そのスピードはやはり遅く、自然環境の変化にまったく追いついていないような気がします。

ですので、相続をさせる気も、する気もない不動産に関しては早めに手を打っておいた方がいいのかもしれません。

そこに欲があれば「勢い」もつくのでしょうが、そうでないとなかなか重い腰が上がらないのは何も私だけではないでしょうが、そうこうしているうちに、雨水が堤防を超え、熊が山から下りてきてしまうかもしれないと考えると、雨音に趣きを感じている場合ではないのかもしれません。

亡霊。

夏に出るのは幽霊だけではないようです。

およそ3年前に売却した物件の問い合わせがありました。

いい話ならいくら舞い戻ってきても良いのですが、不動産取引においてはその逆であることが多いです。

だいたい、ご無沙汰してた仲介さんから「以前、御社が売却した…」と言われた時点でもう身構えています。

身構えると同時に「2年」という数字が頭に浮かびます。

言うまでもなく、2年というのは瑕疵担保責任(現:契約不適合)期間のことですが、幸いこの物件に関しては「2年超」であることを認識していたので、やや身構えたと言ったところでしょうか。

何も問題がなくても、瑕疵担保付で販売した物件に関しては、あの物件はあと1年、あの物件はあと半年、とだいたい頭のなかに入っていますし、それが2年を迎える直前だったりすると心と身体の硬直具合はだいぶ変わります。

なぜかは分かりませんが、不思議と「その直前に」問題が発生することが多いからです。

もちろん、こちらに問題があれば誠意を持って対応するのですが、今回に関しては、売った先に問題があり、しかもそこが倒産したために「その前所有者」に連絡したといった流れでした。

当初の所有者時代から1室のみ「セーフティネット登録(家賃補助をすることで借りづらい方に入居してもらう制度)」を利用した部屋があり、所定の手続きを経て現所有者に引き継いだのですが、その更新が倒産したためにされていないとのことでした。

協力できることであればもちろん協力したいのですが、現所有者としてこちらが更新する訳にもいかないので、仲介さんと一緒にらちもなく「困りましたねー」と唸るしかありませんでした。

それにしても、セーフティネットの制度じたいは良いものだと思いますが、本来の更新手続きすべき当事者が倒産したために、とりあえず「前所有者」に聞くというお役所的な発送は一体どこから来るのでしょうか？

現在その部屋が入居中なのかどうかも分からないのに何をどう答えればいいのでしょう。

もう少しイレギュラーにも対応してもらえるとありがたいのですが、やはり「型通り」を求めるお役所としては難しいことなのでしょうか。

ちなみに倒産したその会社は個人投資家から成り上がった全国的に有名な不動産会社だったのですが、あまりの威勢の良さから当初より「大丈夫なんだろうか」と危惧はしていたものの、振り返れば案の定の結果となってしまいました。

それもこれも「どこかで見たことがあるようような景色」なのですが、やはり一番注意しなければいけないのは、「一番調子がいいとき」であることにはどうやら変わりがないようです。

肉体的にも、業界的にも、姿を消さないためにしっかりと肝に銘じたいものです。